Mietvertrag verstehen vor der Unterschrift

Worauf muss ich im Mietvertrag vor der Unterschrift achten?

Vor der Unterschrift solltest du drei Bereiche des Mietvertrags genau lesen: die Miete samt Nebenkosten und der Frage, wie sie steigen darf, die Laufzeit mit Kündigungsfristen und Kaution, sowie die Klauseln zu Reparaturen, Renovierung und Nutzung. Genau dort verstecken sich die Fallen. Eine unwirksame Klausel schadet dir zwar nicht, aber du erkennst am Vertrag, ob du es mit einem fairen Vermieter zu tun hast.

Ein Mietvertrag wird oft im Stehen unterschrieben, zwischen Wohnungsübergabe und Vorfreude, und genau das nutzen unfaire Klauseln aus. Nimm dir den Vertrag lieber einen Tag mit nach Hause. Kein seriöser Vermieter drängt dich zur sofortigen Unterschrift, und wer es doch tut, ist selbst ein Warnzeichen. Was hier steht, gilt oft über Jahre, deshalb lohnt sich die eine ruhige Stunde. Lies den Vertrag am besten zweimal: einmal ganz für den Überblick und einmal Absatz für Absatz mit dem Stift in der Hand. Diese drei Bereiche gehst du der Reihe nach durch.

Miete, Nebenkosten und wie sie steigen darf

Zuerst muss klar sein, was du monatlich zahlst und wofür. Der Vertrag nennt die Kaltmiete, die Nebenkostenvorauszahlung und daraus die Warmmiete. Bei den Nebenkosten muss aufgelistet sein, welche Betriebskosten überhaupt auf dich umgelegt werden, sonst kann der Vermieter sie später nicht abrechnen. Prüfe außerdem die angegebene Wohnfläche, denn sie ist die Grundlage für viele Abrechnungen.

Achte darauf, ob und wie die Miete steigen kann. Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) sind die Erhöhungen in festen Stufen zu festen Zeitpunkten bereits im Vertrag beziffert, du kannst also nachrechnen, was du in drei Jahren zahlst. Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) koppelt sich die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes, und der Vermieter muss jede Erhöhung in Textform erklären und den Rechenweg offenlegen. Wohnst du in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Anfangsmiete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Laufzeit, Kündigung und Kaution

Die meisten Mietverträge laufen unbefristet, und das ist für dich der beste Fall. Ein befristeter Vertrag ist nur wirksam, wenn der Vermieter einen gesetzlichen Befristungsgrund nennt, etwa Eigenbedarf zu einem bestimmten Zeitpunkt (§ 575 BGB). Steht kein solcher Grund im Vertrag, gilt er trotz Befristung als unbefristet. Deine gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate, unabhängig davon, wie lange du schon in der Wohnung wohnst (§ 573c BGB).

Vorsicht bei einem Kündigungsverzicht oder einer Mindestmietdauer: Manche Verträge schließen die Kündigung für ein oder zwei Jahre aus. Das ist in Grenzen zulässig, bindet dich aber fest, auch wenn sich deine Lebenssituation ändert. Die Kaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen und ist in drei Monatsraten zahlbar (§ 551 BGB). Eine Klausel, die mehr verlangt oder die Ratenzahlung ausschließt, ist in diesem Punkt unwirksam.

Die Klauseln, bei denen sich das Lesen lohnt

Der hinterste Teil des Vertrags mit den vielen kleinen Absätzen ist der wichtigste. Hier stehen die Pflichten, die dich im Alltag Geld kosten können. Zwei Klauseln solltest du besonders prüfen, weil sie oft fehlerhaft und dann komplett unwirksam sind.

Bei der Kleinreparaturklausel gilt: Fehlt die Jahresobergrenze oder ist sie zu hoch, ist die ganze Klausel nichtig, und der Vermieter zahlt jede Reparatur, selbst eine von 50 Euro. Du darfst dich außerdem nie anteilig an teureren Reparaturen beteiligen. Bei den Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof starre Fristen gekippt, die dich unabhängig vom Zustand zum Renovieren zwingen. Auch wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, muss sie beim Auszug nicht renoviert zurückgeben. Ein generelles Haustierverbot ist ebenfalls unwirksam.

Bei der Übergabe: das Protokoll schützt deine Kaution

Der Vertrag ist das eine, die Wohnungsübergabe das andere. Ein sorgfältiges Übergabeprotokoll beim Einzug ist deine wichtigste Versicherung gegen Streit um die Kaution beim Auszug. Halte darin jeden vorhandenen Mangel fest, auch die kleinen.

1. Nimm den Vertrag einen Tag mit nach Hause und lies ihn in Ruhe, bevor du unterschreibst.
2. Lass dir unklare Klauseln erklären und offene Punkte schriftlich in den Vertrag aufnehmen.
3. Prüfe bei der Übergabe jeden Raum und notiere jeden Kratzer, Fleck und Schaden im Protokoll.
4. Lies die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser ab und schreib sie ins Protokoll.
5. Mach Fotos von allen Mängeln und lass das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben.
6. Bewahre Vertrag, Protokoll und Fotos gut auf, du brauchst sie beim Auszug wieder.

Diese Punkte werden oft übersehen

Neben den großen Themen gibt es einige kleinere Stellen im Vertrag, die im Alltag plötzlich wichtig werden. Wer sie vorher kennt, erspart sich später Ärger und teils bares Geld.

Prüfe die angegebene Wohnfläche. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent nach unten ab, kann das die Miete und die Nebenkostenabrechnung mindern. Sieh dir auch die Hausordnung an, wenn sie Teil des Vertrags ist, denn Ruhezeiten und Regeln zur Nutzung gelten dann verbindlich. Achte darauf, wozu die Wohnung genutzt werden darf: Eine reine Wohnnutzung schließt ein Gewerbe aus, was bei Arbeit von zu Hause meist unproblematisch ist, bei Kundenverkehr aber nicht. Steht eine Nachmieterklausel im Vertrag, kann sie dir helfen, früher aus dem Vertrag zu kommen, wenn du einen geeigneten Ersatzmieter stellst. Kläre schließlich, wie Modernisierungen geregelt sind, denn nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. Und wirf einen Blick darauf, wer im Vertrag als Mietpartei steht: Bei mehreren Personen haften in der Regel alle gemeinsam für die volle Miete. Keiner dieser Punkte muss ein Problem sein, aber du solltest wissen, worauf du dich einlässt, bevor du unterschreibst. Frag im Zweifel direkt nach und lass dir die Antwort schriftlich geben. Ein mündliches Versprechen bei der Besichtigung zählt später wenig, eine Ergänzung im Vertrag dagegen sehr viel. Was schwarz auf weiß steht, gilt, und genau darauf kannst du dich im Streitfall berufen.

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