Raeumungsklage und Zwangsraeumung abwenden

Wie du eine Räumung abwenden kannst

Eine Räumung lässt sich abwenden, weil das Gesetz an mehreren Stellen Schutz vorsieht, aber nur, wenn du rechtzeitig handelst. Der wichtigste Grundsatz lautet: keine gerichtliche Post ignorieren. Sobald eine Räumungsklage bei dir ankommt, läuft eine Frist, und wenn du nicht antwortest, kann das Gericht ohne weitere Prüfung gegen dich entscheiden. Bringst du die Klage dagegen sofort zu einer Beratungsstelle, zur zentralen Fachstelle für Wohnungsnotfälle oder zu einem Anwalt, stehen dir je nach Lage drei Hebel offen: die Nachzahlung der Mietschulden, eine gerichtliche Räumungsfrist und der Vollstreckungsschutz in Härtefällen.

Wichtig ist auch, was eine Räumungsklage nicht ist. Sie ist keine Aufforderung, sofort auszuziehen, und sie berechtigt den Vermieter nicht, dich selbst vor die Tür zu setzen, das Schloss auszutauschen oder deine Sachen hinauszustellen. Eine Wohnung räumen darf allein ein Gerichtsvollzieher, und auch nur mit einem gerichtlichen Titel und nach vorheriger Ankündigung. Alles andere wäre verbotene Eigenmacht, gegen die du dich wehren kannst.

Wie eine Räumungsklage abläuft

Die Räumungsklage ist der zweite Schritt nach einer Kündigung. Wenn du nach einer wirksamen Kündigung nicht auszieht, verklagt der Vermieter dich beim Amtsgericht auf Herausgabe der Wohnung. Das Gericht prüft die Kündigung und entscheidet. Gibt es dem Vermieter recht, ergeht ein Räumungsurteil, das zugleich der sogenannte Räumungstitel ist. Erst mit diesem Titel darf der Vermieter die Zwangsvollstreckung betreiben und einen Gerichtsvollzieher beauftragen.

Bis der Gerichtsvollzieher tatsächlich vor der Tür steht, vergeht Zeit. Zwischen Urteil und Vollstreckung liegen typischerweise vier bis sechs Wochen, oft mehr. Den Räumungstermin muss der Gerichtsvollzieher dir mindestens drei Wochen vorher ankündigen. Diese Wochen sind kein Leerlauf, sondern die Zeit, in der die Schutzmöglichkeiten greifen. Wer sie verstreichen lässt, verliert sie. Wer sie nutzt, findet oft noch eine Lösung, sei es die Rettung der Wohnung oder ein geordneter Umzug in eine neue.

Die drei Hebel, mit denen du die Räumung stoppst

Gegen eine Räumung gibt es drei wirksame Hebel, und welcher passt, hängt vom Grund der Kündigung ab. Der erste ist die Schonfristzahlung. Wurde wegen Mietschulden fristlos gekündigt, wird diese Kündigung rückwirkend unwirksam, wenn der gesamte Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage bezahlt wird. Das Jobcenter oder Sozialamt kann diese Summe als Darlehen übernehmen, wenn dadurch deine Wohnungslosigkeit verhindert wird. Das ist der stärkste Hebel, weil er die Wohnung ganz erhält.

Der zweite Hebel ist die Räumungsfrist. Das Gericht kann dir auf Antrag oder von sich aus eine angemessene Frist einräumen, in der du in der Wohnung bleiben darfst, um Ersatz zu finden. Diese Frist darf insgesamt bis zu einem Jahr betragen. Sie rettet die Wohnung nicht, aber sie verschafft dir Luft für eine geordnete Suche statt eines Umzugs von heute auf morgen. Der dritte Hebel ist der Vollstreckungsschutz, den der nächste Abschnitt erklärt. Er greift dort, wo die Räumung selbst zu einer besonderen Härte würde.

Vollstreckungsschutz bei besonderer Härte

Der Vollstreckungsschutz ist der letzte Notanker, wenn die Zwangsräumung eine Härte bedeuten würde, die aufgrund ganz besonderer Umstände nicht zu rechtfertigen ist. Der klassische Fall ist eine ernsthafte Gefahr für Leib und Leben, etwa eine schwere Erkrankung, bei der ein Umzug lebensbedrohlich wäre, oder eine akute Suizidgefahr. Den Antrag stellst du beim Vollstreckungsgericht, und zwar spätestens zwei Wochen vor dem angekündigten Räumungstermin. Entsteht der Grund erst später oder konntest du die Frist unverschuldet nicht einhalten, ist auch ein späterer Antrag möglich.

Ein solcher Antrag ist eine eng begrenzte Ausnahme, und die Gerichte legen sie streng aus. Du musst die Härte belegen, bei gesundheitlichen Gründen mit ärztlichen Attesten, und das Gericht prüft, ob sich die Gefahr nicht auf andere Weise abwenden lässt als durch den Stopp der Räumung. Genau deshalb gehört dieser Weg in fachkundige Hände. Eine Beratungsstelle oder ein Anwalt weiß, welche Nachweise das Gericht sehen will, und stellt den Antrag so, dass er die beste Aussicht hat. Der Vollstreckungsschutz beendet das Verfahren nicht dauerhaft, aber er kann die Räumung aufschieben, bis eine tragbare Lösung gefunden ist.

Was eine Zwangsräumung kostet und wie sie abläuft

Kommt es zur Zwangsräumung, setzt der Gerichtsvollzieher dich aus dem Besitz der Wohnung und verschafft dem Vermieter den Besitz zurück. In der klassischen Form wird die Wohnung dabei komplett ausgeräumt, was teuer ist, denn ein Umzugsunternehmen und die Einlagerung deiner Sachen kosten schnell mehrere tausend Euro, und diese Kosten muss zunächst du tragen. Deshalb gibt es die sogenannte Berliner Räumung. Dabei beschränkt sich der Gerichtsvollzieher darauf, dem Vermieter den Besitz zu verschaffen, während deine beweglichen Sachen zunächst in der Wohnung bleiben. Das macht die Räumung günstiger.

Für dich bedeutet das zweierlei. Erstens summieren sich die Kosten eines verlorenen Verfahrens: Mietrückstand, Gerichtskosten, Anwaltskosten des Vermieters und die Räumungskosten. Das ist der finanzielle Grund, warum eine frühe Lösung fast immer die günstigere ist. Zweitens musst du deine Sachen nach einer Berliner Räumung rechtzeitig abholen, sonst darf der Vermieter sie nach einer Frist verwerten oder entsorgen. Bewahre alle Belege über Wertgegenstände auf, damit du sie zuordnen kannst.

Was du sofort tun musst

1. Öffne die gerichtliche Post am selben Tag und notiere jede Frist. Auf eine Räumungsklage musst du dem Gericht fristgerecht antworten, sonst droht ein Versäumnisurteil.
2. Geh sofort zur zentralen Fachstelle für Wohnungsnotfälle oder zum Sozialamt. Bei Mietschulden kann dort die Übernahme organisiert werden, die die Kündigung heilt.
3. Beantrage Prozesskostenhilfe, wenn dein Einkommen niedrig ist. Dann trägt der Staat die Gerichts- und Anwaltskosten deiner Verteidigung.
4. Stelle bei Bedarf einen Antrag auf Räumungsfrist, damit du Zeit für die Wohnungssuche bekommst.
5. Droht durch die Räumung eine Gefahr für Leib oder Leben, lass umgehend einen Antrag auf Vollstreckungsschutz vorbereiten, spätestens zwei Wochen vor dem Termin.

Häufige Fragen