Die Mietkaution zurückbekommen

Wie bekomme ich meine Mietkaution nach dem Auszug zurück?

Deine Mietkaution bekommst du zurück, indem du die Wohnung sauber und mit einem Übergabeprotokoll zurückgibst und dann die Prüfzeit des Vermieters abwartest. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht, aber der Vermieter darf die Kaution nur so lange behalten, wie er sie zur Prüfung offener Forderungen wirklich braucht. Die Rechtsprechung hält dafür je nach Fall drei bis sechs Monate für angemessen. Danach ist die Kaution samt der angefallenen Zinsen fällig, abzüglich der Beträge, die der Vermieter berechtigt einbehält.

Die Kaution ist dein Geld. Du hast sie zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt, damit der Vermieter abgesichert ist, falls am Ende etwas offen bleibt. Bleibt nichts offen, gehört sie vollständig dir. Trotzdem ist die Rückzahlung einer der häufigsten Streitpunkte am Ende eines Mietverhältnisses, weil manche Vermieter die Frist dehnen, unberechtigte Abzüge machen oder gar nicht reagieren. Dieser Text zeigt dir, welche Fristen gelten, was der Vermieter abziehen darf und was nicht, und wie du an dein Geld kommst, wenn er nicht von allein zahlt.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Anders als bei der Nebenkostenabrechnung nennt das Gesetz für die Rückzahlung der Kaution keine feste Frist. Das führt oft zu Streit, weil Vermieter das als Freibrief missverstehen. Ist es aber nicht. Der Vermieter darf die Kaution nur so lange zurückhalten, wie er eine berechtigte Forderung prüfen muss. Sind keine Schäden da und ist die Miete bezahlt, muss er zügig abrechnen und zahlen. In der Praxis haben die Gerichte eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist von etwa drei bis sechs Monaten anerkannt. Wer nach einem halben Jahr immer noch nichts gehört hat, wartet in aller Regel zu lange.

Ein wichtiger Sonderfall ist die noch laufende Nebenkostenabrechnung. Ziehst du mitten im Abrechnungsjahr aus, steht die Abrechnung für deine letzten Monate oft noch aus. Dann darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, bis diese Abrechnung vorliegt, aber nur in Höhe einer realistisch zu erwartenden Nachzahlung, nicht die ganze Kaution. Wie du eine solche Abrechnung prüfst und was überhaupt umgelegt werden darf, steht ausführlich im Ratgeber zur Nebenkostennachzahlung. Den unstreitigen Rest der Kaution muss er dir schon vorher auszahlen, er darf nicht die gesamte Summe wegen eines kleinen offenen Postens blockieren.

Wofür der Vermieter die Kaution einbehalten darf

Die Kaution sichert den Vermieter gegen bestimmte, klar umrissene Forderungen ab. Für alles andere darf er nicht an dein Geld. Bevor du dich über einen Abzug ärgerst oder ihn hinnimmst, lohnt ein Blick darauf, was überhaupt erlaubt ist.

Der entscheidende Begriff ist die normale Abnutzung. Wer eine Wohnung mehrere Jahre bewohnt, hinterlässt Spuren, und die sind mit der Miete abgegolten. Ein durchgelaufener Teppich nach zehn Jahren, kleine Löcher von Bildern, ein Kalkfleck im Bad, das alles ist Gebrauch, kein Schaden. Ein Schaden ist erst etwas, das über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht: ein Brandloch im Parkett, ein zerbrochenes Waschbecken, eine Tür, die aus den Angeln gerissen wurde. Nur solche echten Schäden darf der Vermieter dir in Rechnung stellen, und auch das nur mit einem konkreten Nachweis, nicht mit einer runden Pauschale.

Für Schäden gilt außerdem der Abzug neu für alt. Ersetzt der Vermieter wegen deines Schadens etwas Altes durch etwas Neues, muss er sich das Alter der Sache anrechnen lassen. Beschädigst du einen zehn Jahre alten Teppichboden, dessen übliche Lebensdauer bei etwa zehn Jahren liegt, war er ohnehin am Ende, und du zahlst wenig bis nichts. Diese Rechnung wird oft vergessen, dabei senkt sie viele Forderungen erheblich.

Die Kaution nicht abwohnen

Ein verbreiteter und gefährlicher Irrtum ist, die Kaution einfach abzuwohnen, also die letzte oder die letzten beiden Mieten nicht zu zahlen und zu sagen, das verrechnet ihr mit der Kaution. Das darfst du nicht. Die Kaution und die laufende Miete sind zwei getrennte Dinge. Wer die letzte Miete einbehält, gerät in Zahlungsverzug, und im schlimmsten Fall rechtfertigt das sogar eine Kündigung, obwohl das Mietverhältnis ohnehin endet. Zahle bis zum letzten Tag die volle Miete und fordere die Kaution danach getrennt zurück.

Der Grund ist einfach: Die Kaution ist eine Sicherheit für Forderungen, die am Ende offenbleiben. Ob am Ende etwas offen ist, steht erst nach der Rückgabe der Wohnung und der letzten Abrechnung fest. Vorher darfst weder du noch der Vermieter einseitig damit verrechnen. Hältst du dich daran, stehst du sauber da und kannst die volle Summe verlangen. Verrechnest du eigenmächtig, gibst du dem Vermieter ein Argument in die Hand, das dich am Ende teurer kommen kann als die Wartezeit.

Das Übergabeprotokoll entscheidet den Streit

Ob du deine Kaution vollständig zurückbekommst, entscheidet sich meist nicht am Tag der Rückzahlung, sondern am Tag der Wohnungsübergabe. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll, das den Zustand jedes Raums festhält, ist dein stärkstes Beweismittel. Steht darin, dass die Wohnung ordentlich und ohne neue Schäden zurückgegeben wurde, hat der Vermieter kaum eine Handhabe, später etwas abzuziehen. Fehlt das Protokoll, wird es schwierig, weil dann Aussage gegen Aussage steht.

Wichtig ist auch der Vergleich mit dem Einzugsprotokoll. Wurde bei deinem Einzug festgehalten, welche Mängel es schon gab, kann dir der Vermieter diese beim Auszug nicht anlasten. War der Kratzer im Laminat schon vor sechs Jahren da und steht das im Einzugsprotokoll, zahlst du dafür nichts. Deshalb gehören beide Protokolle zusammen aufbewahrt, dazu Fotos mit Datum von jedem Raum am Tag der Rückgabe. Bei den Zählerständen von Strom, Gas und Wasser gilt dasselbe: sauber ablesen und ins Protokoll schreiben, damit keine fremden Verbräuche auf deiner Rechnung landen.

Schönheitsreparaturen: oft musst du gar nicht streichen

Viele Vermieter behalten Geld für eine Renovierung ein, die du in Wahrheit gar nicht schuldest. Ob du beim Auszug streichen musst, hängt von der Klausel im Vertrag ab, und ein großer Teil dieser Klauseln ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat starre Fristen gekippt, die dich unabhängig vom tatsächlichen Zustand zum Renovieren zwingen. Und wer eine unrenoviert übernommene Wohnung bezogen hat, muss sie beim Auszug nicht renoviert zurückgeben. Welche Klauseln halten und welche nicht, erklärt der Ratgeber zum Mietvertrag im Detail.

Für die Kaution heißt das: Bevor du selbst streichst oder einen Abzug für unterlassenes Streichen akzeptierst, prüfe die Klausel. Ist sie unwirksam, schuldest du weder die Renovierung noch die Kosten dafür, und ein Abzug von der Kaution ist unberechtigt. Im Zweifel lässt du den Vertrag beim Mieterverein prüfen, bevor du Geld oder Zeit in eine Renovierung steckst, die du nicht schuldest. Das gilt genauso, wenn du gerade planst, mit wenig Geld umzuziehen und jeden Euro brauchst.

Wenn der Vermieter nicht zahlt: Schritt für Schritt zum Geld

Reagiert der Vermieter nach der angemessenen Frist nicht oder zieht er unberechtigt etwas ab, musst du das nicht hinnehmen. Es gibt einen klaren Weg, und er ist auch ohne Anwalt gangbar.

1. Fordere die Kaution schriftlich zurück und setze eine konkrete Frist, etwa 14 Tage. Nenne das Datum deines Auszugs und den Betrag samt Zinsen.
2. Verlangst du bei einem Abzug eine nachvollziehbare Abrechnung mit Belegen. Eine pauschale Behauptung reicht nicht, der Vermieter muss jeden Posten begründen.
3. Bleibt eine Reaktion aus, schick eine zweite Aufforderung als Mahnung und weise darauf hin, dass du danach gerichtliche Schritte einleitest.
4. Hilft auch das nicht, beantragst du beim Amtsgericht einen Mahnbescheid. Das ist ein einfaches, günstiges Verfahren, für das du keinen Anwalt brauchst.
5. Legt der Vermieter Widerspruch ein, folgt die Klage. Bei kleinem Einkommen deckt die Prozesskostenhilfe die Kosten. Der Mieterverein oder eine Beratung nach dem Beratungshilfeschein unterstützt dich dabei.

Ein beruhigender Punkt zum Schluss dieses Wegs: Dein Anspruch auf die Kaution verjährt nicht sofort. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Kaution fällig geworden ist. Du hast also Zeit, aber du solltest sie nicht ganz verstreichen lassen, denn je länger der Auszug her ist, desto schwerer wird der Nachweis. Handle lieber im ersten halben Jahr nach dem Auszug.

Sonderfälle: Verkauf, Vermieterwechsel und Insolvenz

Manchmal ist am Ende gar nicht mehr klar, wer die Kaution eigentlich schuldet. Der wichtigste Fall ist der Verkauf der Wohnung während deiner Mietzeit. Wechselt der Eigentümer, tritt der neue Eigentümer in den Mietvertrag ein, und mit ihm geht auch die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution über (§ 566a BGB). Das gilt sogar dann, wenn der alte Eigentümer ihm die Kaution nie weitergereicht hat. Zahlt der neue Eigentümer nicht, haftet unter Umständen zusätzlich der alte. Du hast also nicht deshalb ein Problem, weil das Geld irgendwo zwischen zwei Eigentümern verschwunden ist.

Ein weiterer Grund, warum die getrennte Anlage der Kaution so wichtig ist, zeigt sich bei einer Insolvenz des Vermieters. Der Vermieter muss deine Kaution von seinem eigenen Vermögen getrennt und insolvenzfest anlegen, meist auf einem gesonderten Kautionskonto oder Sparbuch (§ 551 BGB). Dadurch fällt die Kaution nicht in die Insolvenzmasse, wenn der Vermieter zahlungsunfähig wird, sondern bleibt für dich reserviert. Legt der Vermieter die Kaution pflichtwidrig nicht getrennt an, darfst du sogar die laufende Mietzahlung zurückbehalten, bis er es nachholt. Frag im Zweifel beim Mieterverein nach, wie du deinen Anspruch in einem solchen Sonderfall sicherst.

Häufige Fragen